规范租房需要保护双方利益

住建部近日公布了《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，对房屋租赁和销售这两大民事行为作出法律规范。

其中有关房屋销售的规范，由于各地在房地产调控中大都已有专门规定，条例的相关内容也是在总结各地做法的基础上制定的，因此市场对此已经不陌生。最近几年，中央政府在推进房地产调控的同时，也提出了要充分发挥房屋租赁市场对于解决居住的作用，在此背景下，住建部制订这一条例，有利于推动房屋租赁市场健康有序发展。

解决居住问题，要求人人有房住，但并不等于需要人人有房产，大力发展房屋租赁市场，应当纳入我国房地产市场调控的范围，让一部分买不起房的人通过租赁市场解决住房问题。在这方面，地方政府一方面应继续加大对公租房市场的投入，但是由于租户对住房的需求五花八门，单一的公租房市场难以满足这种多层次的需求。因此，加大租赁用房供给，鼓励城市原住居民将多余住房投入租赁市场，使房地产市场形成购买和租赁“两条腿走路”的格局，将是未来的一个重要的政策取向。

目前，我国各大城市的出租房屋，除了政府规划建造的公租房等，大多是由私人出租的各类房屋，这成为房地产市场建立以后各地房屋租赁市场的主要模式。改革开放以后，劳动力流动频繁，外来人口大量涌向大城市，这一植根于民间的房屋租赁市场发挥了重要而独特的作用。在大城市发展的过程中，外来人口有其重要的贡献，但政府用不着为外来人口的居住过多地操心，市场化的房屋租赁市场较好地完成了这一使命。

需要指出的是，房屋租赁是一种市场行为，出租者和承租者各有自己的权利和义务，他们的市场地位是平等的。从这一点来看，目前的征求意见稿在大力保障承租人权益的同时，对出租人的权益保障却仍有欠缺。比如，征求意见稿规定，除承租人另有要求外，租房期限不得低于三年。这一规定就不符合一般人房屋租赁的习惯，事实上很多承租者租房往往都是短期需要，很少有一签三年的。

如果对出租人的权益保护不够，表面上看是为了保护承租人的利益，但房屋所有者就有可能降低对房屋出租的意愿，从而使房屋租赁市场的规模得不到扩大，在供不应求的情况下房租很容易上涨，到头来其实是损害了承租者的利益。