小区公共收益不是物业私房钱

近日,江苏苏州高新区朗香小区业主们乐开花了,因为小区业委会给大家发红包,606户人家总共领到了24万元现金。原来,小区业委会和物业签订了协议,从他们那里争取到了小区的公共收益。其实,发“公共收益”红包的并不止这一家。早在2015年7月,苏州园区都市花园就将126万公共收益,以物业补贴发给了业主(11月15日《南方都市报》)。

很多人都知道业主要交纳物业费,如果拒不交纳物业费,很可能享受不到相应服务,甚至连小区的大门都进不去。有的业主即便交纳了物业费,也未必能够享受到与物业费相当的服务。基于此,小区给业主“分红”应该算是比较稀奇的事。笔者认为,必须普及这样的常识,即业主对小区公共部分的收益享有分配权,物业及开发商不得侵占。

根据物权法,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。换而言之,业主除对其购买的住宅享有所有权外,所有业主还对小区内的道路、外墙、电梯等公共设施享有所有权和管理权。根据物业管理条例,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

现实情况是,很多小区均将这些公共设施委托给物业来经营或管理,业主并不参与此事。因此,很多人可能忽视了这部分收益或者认为应该由物业管理使用,与业主无关,业主该交的物业费用还得交。这样的想法无异于放弃了自己的权利,一些物业也正是以此模糊概念,蚕食该部分收益。要知道,大部分小区的电梯中存在广告、灯箱外打着广告、门禁杆上带有广告。除此之外,在小区内搞促销特卖者还应支付场地租金,占用公共车位也要支付停车费。各种收入加起来应该是不菲的数字,甚至比业主交纳的物业费还要多,一些小区给业主“分红”就是最好的例证。

但遗憾的是,很多物业找不准定位,将自己当作小区的主人,管理混乱、收费不透明、服务质量低、态度蛮横、对业主发号施令,在公共收益的管理和使用方面,拒绝接受监督、模糊收入、将收益全部装入自己腰包。可以说,这属于明显的违法行为。物业公司与业主是完全平等的民事主体,不是管理与被管理的关系,业主交纳物业费,物业公司按规定或合同约定提供服务。或者说,物业相当于业主雇佣的保姆、佣人,业主有权决定物业费、小区公共设施的使用和收益分配,物业应按照业主大会的决定执行。

随着经济社会的发展,大型的、成熟的小区越来越多,小区公共部分带来的收益随之增加,这些收益不该成为一笔糊涂账。对此,业主需要增强权利意识,按照既定规则,通过业主大会主张权利,如可要求物业公开收入、对收入支出进行审计并监督收益的使用和分配。相关部门理当宣传普及业主是小区主人,公共部分收益属于全体业主共有而非物业“私房钱”这些知识,使之成为人尽皆知的常识。同时,应强化对物业的管理,追究不法企业侵吞公共收益的法律责任,帮助、指导业主依法主张权利,让业主不再只交纳费用却与收益无缘。