差别化调控满足居住需求

【“租购并举”的核心在“并”，两个市场是联动的而不是对立的】

房地产调控政策今年两会上进一步明确：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。

这其中，“差别化”是下一步房地产市场调控的主要特征，要做好差别化调控，首先要顺应人口流动和城市分布的规律。当前城市化进程中，呈现出中心城市人口密度有所降低、周边城市人口承载上升的态势，本质上是人口在城市圈范围内的再集中，这必然会伴随一定体量的住房需求。为了有效应对房价过快上升的压力，就要增加住房供给的弹性，提高土地供应的前瞻性，通过新房、二手房、租房“三管齐下”，协同解决问题。

此外，差别化调控还应当坚持政策中性原则，保持一定的供给规模，使居民住房需求能够在一定时期内平稳有序释放。按照经验，千人购房量有一个稳定的理想水平，而调控后需求受到了一定程度的抑制。为此，要支持合理住房需求，满足首套刚需、支持改善需求。

在人口集中涌入的特大城市、大城市，解决“住”的重点还在于发展租赁市场，推进租购并举的住房制度。

“租购并举”的核心在“并”。两个市场并非对立而是联动的。目前，租赁房源中八成来自私人市场。培育租赁市场，就需要合理打通买卖和租赁市场的关系，保证租赁房源的供给。

培育租赁市场，应当建立多元化供给的结构。大城市租赁市场的问题不在总量而在产品结构。目前，租赁房源主要是面对白领阶层，而对于2亿多流动人口的蓝领阶层，市场上还没有标准化产品，未来需加以改善。

培育租赁市场，还需要支持机构化租赁的发展。要改善大城市租户较差的居住体验，就应当依靠和发展有足够运营能力的专业化住房租赁机构。

此外，还要加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，这是更好满足城市低收入家庭和流动人口住房需求的关键举措。下一步，公租房要更好覆盖城市流动人口。我国目前有2亿多城市流动人口，公租房制度需把这部分人口的需求纳入到政策框架中。

（作者为链家研究院院长，本报记者刘志强采访整理）